Raúl Rodriguez - Abogado
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En julio de 2015 se aprobó en Cataluña una nueva ley contra los desahucios y la pobreza energética promovida por la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca); el Observatorio de Derechos Económicos Sociales y Culturales y la Alianza contra la Pobreza Energética, por Iniciativa Legislativa Popular. Se trata de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, que hoy analizamos.
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La ley aborda tres problemáticas de flagrante actualidad: la ejecución hipotecaria; el desahucio por impago de renta; y el impago de suministros básicos de electricidad, gas y agua.
En su preámbulo, la Ley expone la emergencia social derivada de la precariedad de los ciudadanos que se ven afectados por las situaciones descritas y la escasez de ayudas percibidas, frente a los ingentes beneficios económicos con los que cerraron el año las entidades financieras más grandes del Estado español –algunas de las que han concentrado la mayor parte de ayudas públicas- y las principales empresas de suministros.
Con este pretexto y en aras del derecho a la vivienda y el derecho a un nivel de vida adecuado, se publica esta ley, con el fin de tomar medidas efectivas para optimizar la satisfacción de dichos derechos sociales, que recordemos, se configuran como mandatos de optimización para los poderes públicos. Es decir, deben contribuir en su satisfacción realizando todos los esfuerzos posibles, con los recursos de que dispongan.
La ley prevé un procedimiento extrajudicial de mediación y un procedimiento judicial, subsidiario, ambos específicos para los sujetos y familiar que se encuentren en situación de sobreendeudamiento e insolvencia, por causas sobrevenidas, derivada del pago de la vivienda.
Es necesario que las personas afectadas sean personas físicas y tengan condición de consumidores, siendo este concepto definido por el Código de consumo de Cataluña como aquellas “que actúan en el marco de las relaciones de consumo en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional”.
En primer lugar, se prevé la posibilidad de que las personas afectadas soliciten un procedimiento extrajudicial para la resolución de la situación de sobre endeudamiento, salgo que se encuentren inmersos en un procedimiento judicial concursal. El procedimiento tiene naturaleza de mediación y consiste en el establecimiento de un plan de pagos o un plan de reestructuración de la deuda. Se llevan a término a cargo de comisiones administrativas de sobre endeudamiento, cuyas resoluciones podrán ser revisadas judicialmente.
Subsidiariamente, para el caso de que el procedimiento extrajudicial de mediación finalice sin haber alcanzado un acuerdo, el particular afectado puede solicitar que se inicie un procedimiento judicial para la resolución de la situación de sobre endeudamiento, que tendrá por objeto buscar una solución para la satisfacción de las deudas. El juez, analizará las circunstancias del endeudamiento y los motivos por lo que no se ha alcanzado un acuerdo extrajudicial y dictará una resolución en la que deberá incluir un plan de pago que resultará de obligado cumplimiento.
Para el caso de que el deudor incumpla el plan de pago, la parte acreedora podrá solicitar que se inicie la liquidación de activos, sin que ésta afecte a los bienes inembargables. Si tras la liquidación, todavía hay deuda, el juez puede acordar su cancelación. Si el juez decide utilizar esta facultad, la cancelación de los importes no satisfechos también será extensible al fiador, con la condición de que tenga una relación de parentesco por consanguinidad o afinidad hasta el tercer grado. Es decir, hasta los tíos y sobrinos del deudor o de su cónyuge.
Las medidas que describiremos son de aplicación a los propietarios de vivienda que sean personas jurídicas catalogadas como gran tenedor de vivienda o que la haya adquirido después de 30 de abril de 2008 provenientes de ejecuciones hipotecarias, acuerdos de compensación, dación en pago o compraventa por imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.
Antes de un supuesto de dación en pago o de un acuerdo de compensación que tengan relación con créditos hipotecarios o préstamos sobre la vivienda habitual, o bien, antes de comprar una vivienda cuya venta sea consecuencia de la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo, será obligación del acreedor o del eventual comprador, ofrecer una propuesta de alquiler social, siempre que se encuentren dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial que seguidamente analizaremos.
También deberán ofrecer una propuesta de alquiler social los acreedores de hipotecas o alquileres, previamente a interponer judicialmente una demanda de ejecución hipotecaria o una demanda de desahucio por impago de alquiler. Para determinar que existe riesgo de exclusión residencial es necesario que concurran los siguientes requisitos:
Que la unidad familiar no tenga una alternativa propia de viviendA.
Siempre que los ingresos sean superiores a 1,5 veces el IRSC, es decir, 853,68.-€, es necesario acompañar la solicitud con un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión social. Excepcionalmente, mediante informe de servicios sociales, se podrá acreditar riesgo de exclusión residencial aunque se superen las percepciones indicadas anteriormente.
Tras la propuesta, si los afectados la rechazan, el demandante podrá inicial el procedimiento judicial correspondiente. Si se trata de procedimientos de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler que ya estaban iniciados o en trámite con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, igualmente el ejecutante o propietario, tendrá que ofrecer una propuesta de alquiler social con anterioridad a adquirir la finca o su dominio.
Para el caso de personas y unidades familiares que se encuentren en riesgo de exclusión residencial y tengan que afrontar un procedimiento de desahucio por impago de alquiler, la ley les otorga el derecho a disfrutar ayudas que eviten el lanzamiento. Para ello, establece una obligación para las administraciones públicas de garantizar el realojamiento de los afectados.
Analizamos los requisitos legales de la oferta de alquiler social:
Se debe ofrecer, con preferencia, la vivienda objeto del procedimiento, o alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que los servicios sociales emitan un informe que acredite que el traslado a otro término municipal no afectará negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial.
Debe ser para un periodo mínimo de 3 años.
Otra de las medidas reguladas con el fin de garantizar la función social de la propiedad es la posibilidad de la Administración pública de acordar la cesión obligatoria de viviendas por un periodo de 3 años para incorporarlas al fondo de viviendas de alquiler para políticas sociales, siempre que pertenezcan a personas jurídicas. Para ello se establecen una serie de requisitos de índole fiscal y de ubicación, que serán valorados en el seno de un procedimiento administrativo contradictorio.
Para el caso de las cesiones de crédito de hipotecas, normalmente a Fondos Buitre, se prevé la posibilidad de que el deudor de un crédito garantizado con la vivienda abone a quien compró el crédito el precio que pagó más los intereses y gastos, y así quede liberada la deuda.
Las personas que se encuentren en riesgo de exclusión residencial tendrán derecho de acceso a los suministros básicos de agua potable, gas y electricidad.
En caso de que en la unidad familiar resida alguna persona afectada por dependencia energética como es el caso de las personas que para sobrevivir necesitan maquinas asistidas, tendrán derecho al acceso de los suministros básicos aunque no se cumplan los requisitos económicos legalmente previstos.
Las medidas consisten en ayudas para evitar los cortes de suministro en caso de impago por incapacidad económica. Para ser beneficiarios de la ayuda, previamente a su concesión, se establece un protocolo de comunicación a los servicios sociales, por el que las empresas suministradoras, cuando tengan que realizar un corte de suministro, deben solicitar previamente un informe a los servicios sociales para determinar si la persona o unidad familiar afectada se encuentra en situación de riesgo de exclusión residencial. Asimismo, deben informar de la situación a los afectados en las comunicaciones o avisos de impago.
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