El Contrato de Arras: saber qué se firma evita sorpresas

El Contrato de Arras: saber qué se firma evita sorpresas
24 Sep 2015

El contrato de arras a pesar de ser una figura muy extendida esconde cierta complejidad con efectos imprevisibles en caso de su incumplimiento

Qué es el contrato de arras

Sin entrar en divagaciones teóricas sobre la existencia o no del contrato de arras o su encaje jurídico en nuestras normas, partimos de la base de que es un documento que las partes firman con una finalidad, que se usa en el tráfico jurídico diario y que, al parecer, se va a seguir usando. Apuntamos unas recomendaciones puramente prácticas que sirvan de orientación a particulares que, por la razón que sea, se ven en la necesidad de usar o firmar este instrumento jurídico.

No obstante, vale la pena mencionar que, técnicamente, el contrato de arras no sería un contrato independiente o con naturaleza propia puesto que su única regulación se ubica en el contrato de compraventa. Sería más bien una cláusula de un contrato de compraventa que, a fuerza de su uso masivo, abusivo y erróneo parece que haya adquirido cierta independencia o entidad, cosa, esta última, que no es cierta. El contrato de arras sería como los billetes de 500€ o Bin Laden, todo el mundo habla de ellos pero pocos o nadie saben de su existencia o qué son en realidad.

Primera idea clave: normalmente cuando se firma un contrato de arras lo que se está firmando es un contrato de compraventa, puesto que no existen las arras sin un contrato de compraventa. Por ello, tanto el comprador como el vendedor y los intermediarios han de extremar las precauciones.

Las partes normalmente usan el contrato de arras como medio de asegurar una compraventa de una vivienda, aunque se puede extender también a la compraventa de vehículos u otros bienes. De este modo, lo que se pacta en el contrato de arras es cómo se refuerza o asegura esa operación o contrato principal de compraventa.





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Tenemos tres formas básicas de asegurar una operación o contrato principal a través de un contrato de arras:

1. Anticipando parte del precio,

2. Estableciendo algún tipo de liquidación económica por daños en caso de que se incumpla lo pactado o,

3. Incluyendo alguna compensación económica en caso de que alguna de las partes desista del contrato principal que se quiere asegurar.

Evidentemente, el contrato de arras sería un absurdo sin un contrato principal al que asegurar.

Segunda idea clave: las partes cuando firman un contrato de arras han de conocer exactamente cómo se garantiza esa operación o contrato principal.

Tipos de arras

Realmente en nuestro Código Civil se contemplan las arras, como decíamos, en la regulación del contrato de compraventa, en un único artículo, el 1454 del código Civil.

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Esta redacción nos demuestra que las arras son parte del contrato de compraventa, “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta. No es un contrato ajeno, es una parte del contrato de compraventa.

Los Tribunales han completado esta única regulación estableciendo que la “penitencia” que se establece en ese artículo cuando se afirma “el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas” no es de aplicación obligatoria. Es decir, en caso de que no se exprese en el documento qué tipo de arras son, se entenderá que son únicamente un anticipo del precio. Para que se aplique el artículo anterior ha de quedar meridianamente claro en el documento que los contratantes establecen esa penitencia y que así lo querían y conocían.

Tercera idea clave: las partes cuando firman el contrato de arras han de tener la intención clara y evidente, y así se ha de poder contrastar en el documento, de constituir las arras y qué efectos tienen, han de conocer exactamente cómo se garantiza esa operación o contrato principal.

A partir de aquí los la jurisprudencia ha profundizado y distinguen tres tipos de arras, arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales, por ejemplo la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de noviembre de 1994.

Arras confirmatorias

La arras confirmatorias son las que están dirigidas a reforzar la  reforzar la existencia del contrato principal, constituyendo una prueba o una señal de que dicho contrato se ha celebrado o pueda ejecutarse.

En este caso, sin nada se dice en el contrato de arras sobre de qué clase son, se entenderá que son confirmatorias y las cantidades que se entreguen serán únicamente a cuenta del precio, no aplicándose la regulación que hemos comentado en el punto anterior, la del artículo 1454 del Código Civil.

Las arras confirmatorias solo sirven para confirmar el contrato celebrado y las partes no tendrán expresamente reconocida en el documento la facultad de resolver el contrato.

¿Qué pasa si una parte incumple el contrato? La parte perjudicada tiene tres opciones:

1.- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato, o

2.- Solicitar una indemnización por daños el incumplimiento sin que la cantidad entregada como señal sea considerada parte de la indemnización, o

3.- Solicitar que se resuelva el contrato con la devolución de la cantidad entregada más sus intereses legales.

¿Qué pasa si una de las partes quiere resolver el contrato de forma unilateral?

Pues como el contrato de arras confirmatorias no reconoce la posibilidad de resolver ese contrato de forma expresa deberá comunicar a la otra parte su intención de resolverlo y solicitarle que se allane a la resolución. En caso de que se niegue a resolverlo y quiera que se cumpla, tanto la parte interesada en su resolución como la parte que quiera que se cumpla deberán acudir a los Tribunales y solicitarlo judicialmente.

Arras penales

La finalidad de las arras penales es la de garantizar el cumplimiento del contrato principal, estableciendo previamente una indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento. Esta indemnización será la perdida del dinero entregado como arras o su devolución doblada, dependiendo de quien incumpla.

Lo que no permite o contemplan las arras penales es la posibilidad de desistir o resolver el contrato de forma unilateral. Por tanto, la parte interesada en que se cumpla el contrato, independientemente de que se haya pactado una indemnización en caso de incumplimiento, podrá solicitar a los Tribunales que el contrato se cumpla, es decir,  que se entregue la cosa o que se pague el precio. Si la parte perjudicada acredita que los daños sufridos por el incumplimiento son superiores a la cláusula penal pactada podría solicitar un aumento de la cantidad reclamada por los daños y perjuicios. 

De este modo, el supuesto contrato de arras penales, es simplemente una cláusula penal del contrato de compraventa. Su uso erróneo puede provocar confusión en caso de incumplimiento de lo pactado y lo peor de todo, si se acude a los Tribunales, resultados imprevisibles.

Evidentemente bajo las arras penales subyace una confirmación del contrato principal, es decir, también se confirma ese contrato principal y además se establece una clausula penal a modo de indemnización en caso de incumplimiento.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las que se recogen en la única regulación de las arras, en el artículo 1454 del Código Civil. Estas sí, y a diferencia de las dos anteriores, permiten a las partes de forma lícita desistir del contrato principal, mediante la pérdida de la suma entregado o restituyéndola doblada.

Esto qué quiere decir. Pues que, a diferencia de las dos anteriores, arras confirmatorias y arras penales, en las arras penitenciales se recoge expresamente y se pacta que una de las partes después de firmar las arras pueda decidir desistir, abandonar, renunciar o no cumplir el contrato, sin que nadie pueda obligarle a cumplirlo (ni la autoridad judicial) y sin que le pueda imponer ninguna indemnización por daños derivados del desistimiento. El único inconveniente es que perderá la suma entregada o deberá devolverla doblada a modo de compensación económica por el lícito desistimiento, y esto en determinados casos puede ser mucho más ventajoso que cumplir el contrato. En las arras penitenciales se pacta en el propio contrato la posibilidad de que una parte de forma unilateral y sin el consentimiento de la otra pueda abandonar el cumplimiento de sus obligaciones.

Pero, insistimos, más allá de la compensación económica pactada como arras penitenciales, el perjudicado no podrá solicitar el cumplimiento de la obligación ni una indemnización por incumplimiento. Por este motivo, como decíamos al principio, las arras penitenciales tienen un carácter excepcional y ha de quedar claro que las partes tenían la clara voluntad de pactar estas arras.

Conclusiones

Después de lo explicado que parece muy obvio, creemos que no lo es tanto si atendemos a los documentos que, en muchos casos, usan los particulares y en especial las inmobiliarias para intentar cerrar las operaciones de compraventa de inmuebles en nombre de los propietarios. Con una muy deficiente técnica jurídica se presentan bajo nombres diversos que a veces encubren puramente comisiones de las inmobiliarias sin que tengan una vinculación real con el propietario en caso de que este desista de la operación.

Así que se ha de tener extrema precaución con aquellos documentos llamados por las inmobiliarias de “oferta” o de “reserva” o nombre similares. Como hemos dicho, el contrato de arras es en realidad un contrato de compraventa o una promesa de compraventa, por tanto ¿Ud. firmaría con una inmobiliaria que no es propietaria un contrato de compraventa? ¿qué pasaría si Ud. firma ese documento con la inmobiliaria y luego el propietario no quiere vender? ¿hasta dónde llega la responsabilidad del propietario? ¿a quién reclama?

Por esta razón, es mejor huir del modelo o modelos de contratos de arras prefabricados que suministran estas entidades. Lo mejor en todo caso es que un especialista negocie o redacte el contrato para cada supuesto.

Desde nuestro despacho hemos detectado prácticas -sobre todo de una franquicia inmobiliaria que no diré el nombre- en la que ese tipo de documentos de “oferta” o de “reserva” son completamente fraudulentos, rozando, depende de cómo se mire, la estafa. Si la operación sale bien no pasa nada, todo sigue su curso, pero si surge algún problema después de haber firmado ese documento de oferta o reserva…

Si Ud. va ha realizar la mayor compra de su vida, su casa, destine una pequeña parte de ese dinero para asesorase y comprar con seguridad. El problema del contrato de arras es que todo el mundo cree que sabe lo qué es, pero la realidad es que, hasta los jurista más experimentados, en ocasiones tenemos dificultades en identificar exactamente qué es lo que se ha firmado y sus consecuencias, y si dudan de esta afirmación, vean la multitud y diversidad de Sentencias de los Tribunales sobre esta figura, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2002, o la reciente Sentencia del Tribunal Supremos de 14 de febrero de 2014.

 

Raúl Rodríguez Sánchez
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