El contrato de alquiler tras la última reforma socialista 

Contrato de alquiler nueva ley socialista
24 Jul 2020

En este artículo vamos a explicar cuáles son los principales cambios producidos por la entrada en vigor del Real Decreto ley 7/2019, de 1 de marzo, que ha modificado la regulación del contrato de alquiler celebrados a partir del 7 de marzo de 2019.

Las modificaciones más importantes las vamos a explicar respondiendo a las preguntas más frecuentes que nuestros clientes nos hacen llegar.

¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler?

En primer lugar, debemos tener en cuenta que la duración de un contrato de alquiler será aquella que las partes hayan pactado libremente, es decir, la que hayan acordado arrendador y arrendatario.

Pese a ello, la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se regulan los arrendamientos urbanos, es decir, los contratos de alquileres de vivienda, establece que los contratos deberán de tener una duración mínima, con independencia de lo que arrendador y arrendatario hayan pactado, siempre que el arrendatario no se oponga a ello.

Se trata, efectivamente, de un mecanismo previsto por el legislador para favorecer a la parte más vulnerable en este tipo de contratos: el inquilino.





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Siempre que el arrendatario no se oponga, ¿cuál será la duración de los contratos de alquiler?

La Ley establece dos posibles plazos de duración de los contratos de alquiler, en función de si el arrendador es una persona física o bien una persona jurídica, es decir, una sociedad anónima (S.A.), sociedad limitada (S.L.), comunidad de propietarios…

  1. Si el arrendador es una persona física, la duración será de 5 años.
  2. Si el arrendador es una persona jurídica, la duración será de 7 años.

Por lo tanto, estos periodos de duración obligatorios se aplicarán cuando el plazo pactado entre arrendador y arrendatario sea inferior a estos plazos de 5 y 7 años, siempre que el arrendatario no se oponga, siendo indiferente que el arrendador esté o no de acuerdo con ello.

La aplicación de estos periodos de duración mínima cuando el contrato sea inferior a 5 o 7 años es lo que se conoce como prórroga forzosa, que en todo caso será forzosa para el arrendador, y voluntaria para el arrendatario, tal y como explicaremos a continuación.

Cómo inquilino, ¿qué tengo que hacer si quiero seguir viviendo en el inmueble hasta que se alcancen los primeros 5 o 7 años, una vez finalizado el plazo inicial de duración del contrato?

El arrendatario no debe de hacer absolutamente nada, siendo suficiente que siga viviendo en el inmueble que ocupa como inquilino, sin necesidad de comunicar su voluntad de permanecer en el inmueble al arrendador.

Contrato de alquiler nueva ley socialista

Contrato de alquiler nueva ley socialista de 2019

¿Y si deseo abandonar el piso antes de los 5 o 7 primeros años?

En este caso, el arrendatario deberá comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de 30 días antes de la finalización del plazo de tiempo previsto en el contrato o bien de cualquiera de los plazos anuales que se apliquen hasta alcanzar los 5 o 7 años.

Y una vez transcurridos los primeros 5 o 7 años ¿tengo que abandonar la vivienda forzosamente?

Debemos de contestar contundentemente que no: una vez alcanzado el periodo de 5 o 7 años desde que entramos a vivir en el piso, si ni el arrendador ni el arrendatario, en el plazo de los cuatro meses anteriores a dicha fecha, en el caso del arrendador, o de los dos meses anteriores, en el caso del arrendatario, han comunicado a la otra parte su voluntad de poner fin a dicho contrato de alquiler, el contrato, de nuevo, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a cuando se vayan cumpliendo las correspondientes anualidades que no desea renovar el contrato.

Cumplida esta prórroga de 3 años, se deberá de realizar un nuevo contrato de alquiler si es que arrendador y arrendatario quieren mantenerlo vigente.

Entonces, ¿el arrendador no puede poner fin al contrato de alquiler antes de estos plazos?

Lo cierto es que sí que hay una situación en que el arrendador podrá poner fin al contrato de alquiler, y el arrendatario deberá abandonar la vivienda: cuando, una vez pasado el primer año del contrato de alquiler, y siempre que así lo prevea el contrato de alquiler, el arrendador tenga la necesidad de usar el inmueble como vivienda permanente para él mismo o sus familiares en primer grado (padres o hijos) o para su cónyuge o pareja de hecho en los casos de separación, divorcio o nulidad patrimonial.

Para ello, el arrendador deberá comunicar esta situación al arrendatario con un plazo mínimo de antelación de dos meses antes de la fecha en que el arrendador vaya a necesitar la vivienda para él mismo o los familiares que hemos indicado más arriba.

Por último, es importante que tengamos en cuenta que, si pasados tres meses desde que finalizó el contrato de alquiler, la vivienda no hubiese sido ocupada por el arrendador o por los familiares mencionados, el arrendatario podrá decidir volver a vivir en la vivienda en régimen de alquiler o bien ser indemnizado.

Somos conscientes de los constantes cambios que se producen en el ámbito de la regulación del alquiler, así como la gran cantidad de conflictos que existen en este ámbito, por lo que consideramos que un buen asesoramiento legal es siempre la mejor solución ante problemas entre inquilinos y arrendadores.

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Raúl Rodríguez Sánchez
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