Comunidad de bienes o Comunidad ordinaria indivisa

Comunidad de bienes o Comunidad ordinaria indivisa
06 Nov 2015

La comunidad de bienes o la comunidad ordinaria indivisa: qué es, su administración y disolución, deberes y el derecho de tanteo y retracto.

Qué es la comunidad de bienes

Los derechos pueden pertenecer a una sola persona o varias conjuntamente. Si el derecho pertenece a varias personas hablaremos de cotitulares del mismo y estos cotitulares formarán una comunidad de derechos.

La cotitularidad o pluralidad de titulares puede tener lugar sobre cualquier tipo de derecho, siendo el derecho de propiedad el ejemplo más claro. Así, cuando la propiedad de un bien pertenece a varias personas, estaremos ante una comunidad de bienes constituida por una pluralidad de propietarios. En este subtipo de comunidad de bienes hablaremos de condominio o de copropiedad, y la pluralidad de propietarios se denominarán condueños o copropietarios.





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La forma de pertenecer el bien a sus copropietarios puede ser de tres formas:

  1. En lo que se conoce como pro indiviso (por cuotas o romana),
  2. La colectiva  (germánica o de mano común)
  3. O en pro diviso (dividida).

Por regla general, nuestro ordenamiento jurídico prevé la comunidad pro indiviso o por cuotas y la denomina “comunidad ordinaria indivisa. Consiste en que cada copropietario tiene una parte no concreta del bien, de forma que la copropiedad es sobre el total y su cuota es ideal o alícuota. Si una persona tiene una mitad indivisa de un piso (el 50%) no tiene la mitad física del piso -por ejemplo, lavabo, cocina y dormitorio- y el otro propietario de la otra mitad indivisa (el otro 50%) -por ejemplo, el dormitorio 2, pasillo y salón restante. Son cuotas imaginarias no reales sobre el total.

La cuota o porcentaje de propiedad determinará la participación de su titular en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad. Existe una presunción de igualdad de las cuotas, por la que las cuotas se entienden iguales para todos los copropietarios, salvo que se pruebe lo contrario. Esta comunidad de bienes pro indiviso es la más común en nuestro ordenamiento jurídico. 

La comunidad colectiva o germánica, implica que el bien pertenece a todos sus copropietarios como totalidad, sin que por ello se fije una cuota o porcentaje de participación para cada uno. Se resume en que todo es de todos, sin cuotas o partes. Se prevé excepcionalmente en nuestro ordenamiento jurídico en supuestos como la sociedad de gananciales del Derecho Común o la comunidad hereditaria.

Por el contrario, la comunidad pro diviso o dividida, consiste en que los aspectos sobre el bien están repartidas entre los copropietarios. Por ejemplo el cultivo, la obtención de un determinado fruto o de otro, etc.

La comunidad de bienes ordinaria indivisa se rige, en primer lugar por la autonomía de la voluntad, es decir, por lo que pacten los copropietarios y a falta acuerdo, por la Ley: artículo 551-1 del Codigo Civil de Cataluña y siguientes y el artículo 392 del Código Civil y siguientes.

La diferencia entre la comunidad de bienes y la sociedad civil privada (S.C.P.) es sutil. La principal diferencia es el fin de la voluntad de los intervinientes. En la sociedad civil se asocian a los efectos de realizar una actividad mercantil y obtener un lucro, mientras que en la comunidad de bienes los comuneros tienen bienes en común a fin de conservarlos y aprovecharlos, con independencia de su voluntad de participar en el tráfico mercantil y obtener lucro, y sin perjuicio de que la comunidad genere frutos o rendimientos.

Constitución de la comunidad de bienes pro indiviso

La comunidad de bienes, en abstracto, puede constituirse de forma voluntaria o incidental. La constitución será voluntaria cuando se realice expresamente por los comuneros mediante negocio jurídico o contrato. Piénsese, por ejemplo, en la compraventa de un inmueble entre dos personas o más. La constitución de la comunidad de bienes será incidental cuando tenga lugar por usucapión (adquirir la propiedad de un inmueble por el paso del tiempo), por disposición por causa de muerte (por testamento), o por disposición legal (por Ley).

Cuando la comunidad se constituya por medio de negocio jurídico o contrato, deberá recogerse en escritura pública si su objeto es un bien inmueble, pues así lo establece el artículo 1.280 del Código Civil.

La comunidad de bienes no tiene personalidad jurídica propia, salvo en determinados y reducidos supuestos. 

Derechos y deberes de los comuneros o copropietarios de la comunidad de bienes

Cada copropietario tiene derecho disponer libremente de su parte, es decir, sin consentimiento del resto de copropietarios. Por disponer entendemos transmitir (vender) o gravar (por ejemplo, hipotecar). La única limitación al derecho de un comunero de vender su parte a otra persona es el derecho de tanteo y retracto.

Si un copropietario quiere vender su parte a terceras personas ajenas a la comunidad, los demás copropietarios tendrán el derecho de adquisición preferente, esto es, un derecho de tanteo y retracto para adquirirlo por el mismo precio y en las mismas condiciones. Para hacer efectivos los derechos de adquisición preferente de los copropietarios, es deber del copropietario que quiere vender su parte notificar a los demás copropietarios y de forma fehaciente, su decisión de transmitir y las condiciones en que van a transmitir su parte. Los copropietarios pueden ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 1 mes desde la notificación, pudiendo ofrecer esa misma cantidad por la parte que se quiere vender.

El derecho de retracto o el retracto de comuneros se prevé para el supuesto de que el copropietario que vende su parte no notifique su decisión a los demás comuneros, así como para el caso de que efectúe la transmisión por un precio o condiciones diferentes a las recogidas en la notificación. El retracto puede ejercitarse en el plazo de 3 meses contados desde el momento en que los demás copropietarios tengan conocimientos del hecho, o desde la fecha en que se inscriba la transmisión en el Registro. El objetivo del derecho de tanteo y retracto es evitar que personas ajenas a la comunidad de bienes formen parte de ella cuando hay comuneros que están interesados en comprar esa parte. 

Hay que tener en cuenta que los derechos de adquisición preferente son renunciables previamente. Para el caso de que el objeto de la comunidad sea la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, será necesario hacerlo en escritura pública.

Los copropietarios pueden hacer uso del bien común sin perjudicar los intereses de la comunidad ni a los demás copropietarios, y sin impedir el derecho al uso del resto.

No se permite la modificación de los bienes objeto de la comunidad sin el consentimiento de los demás copropietarios. Si un comunero hace obras de mejora, el resto puede oponerse en el plazo de un año. Si no lo hacen, el copropietario que hizo las obras, puede exigir el resarcimiento de los gastos correspondientes más los intereses legales, desde el momento que lo reclama de forma fehaciente.

Cada uno de los copropietarios debe contribuir a los gastos de conservación, uso, rendimiento, reforma y mejora en proporción a su cuota.

Dispone el artículo 400 del Código Civil que ningún copropietario será mantenido en una comunidad de bienes contra su voluntad, por tanto, cualquier copropietario puede exigir al resto la división del bien o bienes objeto de la comunidad, salvo que se haya pactado un pacto de indivisión que no puede ser superior a 10 años. Para ello, puede iniciar un procedimiento de división de la cosa común en el que el copropietario que quiere marchar tendrá derecho a que se le abone el precio de mercado del valor de su cuota.

Administración de la comunidad de bienes pro indiviso

La administración de la comunidad de bienes corresponde a todos los cotitulares, salvo pacto en contrario. Si la comunidad se rige por la ley -es decir, que no se haya acordado un pacto expreso de administración- los actos de la administración ordinaria de la comunidad de bienes se acuerdan por decisión de la mayoría simple de los copropietarios, teniendo en cuenta el valor de sus cuotas, y obligan a la minoría que no está conforme. Por actos de administración ordinaria entendemos aquellos necesarios para la gestión cotidiana de la comunidad, por ejemplo el pago de suministros o servicios, los gastos de reparación o conservación de los bienes, el pago de salarios, etc.

Los actos de administración extraordinaria de la comunidad de bienes requieren de la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, salvo que se estipule otra cosa entre los comuneros. Por actos de administración extraordinaria entendemos actos que no son cotidianos y revisten mayor entidad. Por ejemplo, las denominadas obras o mejoras extraordinarias. Dado que no hay una relación en el cuerpo de la ley, la calificación de un acto como extraordinario u ordinario podrá dar lugar a discusión y a interpretación.

SI existe conflicto porque algún comunero minoritario considera que se le perjudica, puede acudir a la autoridad judicial que resolverá el conflicto y podrá, incluso, nombrar un administrador.

Loa actos de disposición se acordarán por unanimidad. Por disposición entendemos transmitir o gravar.

La responsabilidad de los comuneros derivada de la administración del objeto de la comunidad es mancomunada, de forma que cada uno responde de forma proporcional a su cuota.

Extinción o disolución de la comunidad de bienes

Sin perjuicio de que los copropietarios pacten otros motivos, la comunidad de bienes se disuelve por los siguientes motivos legales:

  1. Por división de los bienes.
  2. Por adquirir un solo comunero la totalidad de las cuotas.
  3. Por destrucción del objeto de la comunidad.
  4. Por conversión de la comunidad en otro tipo de figura jurídica.
  5. Por acuerdo unánime o renuncia unánime.
  6. Por vencimiento de plazo pactado previamente.
  7. Por cumplimiento de condición resolutoria pactada previamente.

Mas adelante trataremos otras formas de comunidad de bienes como la Comunidad Hereditaria y la Propiedad Horizontal

Raúl Rodríguez Sánchez
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Comentarios

  1. Comunidad de bienes o Comunidad ordinaria indivisa: derechos, deberes, administración y disolución

    Agradecido con la ayuda que nos dan.En mi caso no tengo para pagar un abogado por lo que ustedes son como un faro en el camino.

    • Gracias pro su interés en nuestro artículo sobre la Comunidad de bienes o Comunidad ordinaria indivisa: derechos, deberes, administración y disolución.
      No hay de qué. Un saludo

  2. Avatar Francisco dice: octubre 26, 2016 at 8:42 pm

    Es un excelente ayuda su artículo de Comunidad de bienes o Comunidad ordinaria indivisa: derechos, deberes, administración y disolución

  3. Se trata de una comunidad de bienes. ¿Puede vender un copropietario su parte sin autorización de los de mas propietarios? La compra se hizo en pro indiviso.

    • gracias por consultar nuestro artículo sobre la comunidad de bienes o comunidad ordinaria indivisa.

      Debo responderle que sí, sí que puede vender sin ningún tipo de autorización. El Artículo 399 del Código Civil establece que todo copropietario tiene la plena propiedad de su parte y la de sus frutos pudiendo venderla, hipotecarla o cederla, incluso sustituir a otra persona en su aprovechamiento. No se necesita ningún tipo de autorización.
      Gracias de nuevo por consultar nuestro artículo sobre la comunidad de bienes o comunidad ordinaria indivisa.

  4. Avatar Ángel Herrera Nievas dice: julio 27, 2017 at 10:01 am

    Como puedo saber cómo esta denominada mi “comunidad” dado que nadie nos responde a esta pregunta.Sita en Cambrils (Tarragona)Vilafortuny.Tenemos administración que se llama urcacop y no sabemos cómo está constituida.Muchas gracias.

    • gracias por consultar Comunidad de bienes o Comunidad ordinaria indivisa: derechos, deberes, administración y disolución

      En el titulo de constitución de la comunidad (escritura notarial o en el Registro de la Propiedad).
      Saludos

  5. Comunidad de bienes o Comunidad ordinaria indivisa: derechos, deberes, administración y disolución
    Buenas tardes. En mi caso, somos 3 copropietarios a partes iguales de un local arrendado y por lo que me han informado, lo más cómodo a efectos del IVA es constituir una Comunidad de Bienes. No obstante, sólo somos 2 los copropietarios que hemos accedido a firmar un contrato para constituir la Comunidad de Bienes, donde los comuneros aportarían a la Comunidad de Bienes una cantidad en metálico y no la propiedad. Mi pregunta es si es posible constituir la Comunidad de Bienes con únicamente 2 copropietarios, aunque sólo sea para gestionar las 2/3 partes del arrendamiento de la propiedad? Se ajusta al art. 392 CC – aunque en nuestro caso también opera el derecho civil catalán – ? O para constituir la CB tienen que firmar el contrato y hacer aportación económica los 3 copropietarios (100% propiedad)? Muchas gracias de antemano por su articulo sobre la Comunidad de bienes o Comunidad ordinaria indivisa: derechos, deberes, administración y disolución

    • Gracias por su interés en nuestro post sobre la Comunidad de Bienes o Comunidad ordinaria indivisa.

      En su caso la comunidad de bienes existe desde el momento en que los tres son propietarios, no hace falta crear nada, ya son comunidad con las obligaciones y derechos que contempla el Código Civil. Creo que se refiere más bien a constituir una Sociedad Civil Particular, cosa distinta a la comunidad de bienes. Lo que será motivo de otro post. No obstante, Ud. puede constituir una SCP con los miembros que desee y para lo que desee. Si necesita más información puede pedir cita al teléfono que aparece al pie.
      Comunidad ordinaria indivisa Comunidad de Bienes

  6. Buenos días,
    En mi caso se trata de una casa adquirida por herencia de los padres, a partes iguales, por cada uno de los diez hijos.
    La pregunta es:
    ¿Puedo vender mi 10% a uno o 2 de los otros nueve propietarios o tengo obligación de ofrecérselo a todos?
    En ningún caso la venta se dirigiría a un tercero ajeno a la copropiedad, pero sí querría no vender ni ofrecer mi parte a algunos de los otros 9 copropietarios.
    ¿Es posible?
    Gracias por su tiempo y paciencia.

    • Gracias por consultar comunidad de bienes o comunidad ordinaria indivisa.

      Con que se la venda a uno de ellos es suficiente. Un copropietario solo puede usar el retracto si vende su cuota a un extraño no a otro comunero.

  7. Buenas tardes:
    Mi pregunta es, se puede repartir mensualmente las ganancias de los alquileres que tiene una comunidades de bienes?
    Gracias y un saludo

  8. Hola,estoy en una Comunidad de Bienes por herencia. Las partes no son iguales, hay 18 copropietarios y de esas 18 partes, yo tengo 1/3. A la hora de pagar el Notario para la escritura, así como el registro de la propiedad, ¿tengo que pagar igual que todos, o en proporción a la parte que tengo?
    Gracias

  9. Buenos días, les cuento mi caso, hace muy poco tiempo se tuvo que demoler el edificio donde yo tenía un local (Murcia capital). Hemos pasado a tener como participaciones del solar que ha quedado. Mi pregunta es, actualmente somos comunidad de propietarios, ya que estamos en fase de liquidarla (cobro de deudas de algunos comuneros). Entiendo que el siguiente paso es la constitución de una comunidad de bienes para poder vender el solar, pero si lo hacemos así perderemos el título ejecutivo los procedimientos judiciales que están en curso.
    Estoy un poco perdido la verdad, cual sería el camino adecuado? Reunir a todos los vecinos para constituir la comunidad de bienes o mantener la propiedad horizontal hasta liquidar las deudas? La Ley dice que se exingue cuando el edificio se demuele salvo pacto en contrario, que es el caso.
    La idea es conseguir vender el solar algún día. El problema que tenemos es que la mayoría de propiedades son de entidades bancarias y vamos a tener complicado reunirlos a todos para una hipotética venta. Una última pregunta, llegado el caso a una hipotética venta, se podría delegar la firma en el representante de la comunidad (acordado unánimemente en Asamblea) o sería obligatorio la firma de cada uno de los coopropietarios?
    Un saludo y muchas gracias de antemano.

  10. Avatar Juan Carlos dice: junio 4, 2019 at 11:30 pm

    Esta obligado un comunero a venderle al otro su parte, solo porque este último quiera hacerse con el 100% del negocio.
    La comunidad de bienes lleva operativa sólo dos años y desde el punto de vista económico el negocio crece.
    El que quiere comprar tiene una cuota del 80%.
    Un saludo.

  11. Avatar Francisco dice: julio 22, 2019 at 9:17 pm

    Buenas noches:
    Mi consulta es la siguiente; soy copropietario en una comunidad de bienes proindiviso, y en una de las casas que poseemos pretendemos instalar unos canalones para recogida de pluviales, por acuerdo de la mayoría de los copropietarios que representan una cuota de participación del 70% sobre la propiedad, el copropietario del 30% restante se opone y alega que según el articulo del código civil Libro II, Titulo III Articulo 397 se considera que la instalación de los canalones constituye una alteración del inmueble y que para ello seria requerida la unanimidad de todos los copropietarios. Es correcta su afirmación?.
    Gracias anticipadas y un saludo,

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